Situación actual de las hipotecas con cláusula suelo

A estas alturas, la gran mayoría de los ciudadanos conocen o han oído hablar de las llamadas “cláusulas suelo”.

Se trata de cláusulas incluidas en algunos préstamos hipotecarios a interés variable, que por lo general imponen un límite mínimo y uno máximo de interés, de forma que se limita la variación de intereses del préstamo y, por tanto, también la variación de la cuota.

Por ejemplo, si tenemos una hipoteca a EURIBOR más diferencial de 0,75 puntos, con una cláusula que fija un suelo del 3% y un techo del 12%, resulta que, independientemente del valor que alcance el EURIBOR, el hipotecado nunca pagará un interés inferior al 3%. De no existir esa cláusula, si, por ejemplo, el EURIBOR se situara en el 1% el hipotecado pagaría un interés del 1,75%, considerablemente inferior.

¿CUÁL ES EL PROBLEMA LEGAL DE LA INCLUSIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO EN LAS HIPOTECAS?

Durante los años en los que el Euribor, que es el índice más utilizado en las hipotecas, se mantuvo alto, prácticamente ningún hipotecado de vio afectado por la cláusula suelo de su hipoteca y, seguramente, ni era consciente de que existía en su préstamo hipotecario.

Cuando los tipos de interés empezaron a bajar, mucha gente se dio cuenta de que la cuota de su hipoteca no hacía lo mismo, a pesar de que habían contratado un préstamo a interés variable. En muchos casos, los hipotecados no conocían que existía esa limitación en su hipoteca y precisamente de ahí parte el problema.

Las cláusulas suelo no son de por sí ilegales, pero, sin embargo, durante los últimos años se han venido tramitando gran cantidad de procedimientos judiciales en los que se reclamaba la nulidad de las mismas y, por tanto, su retirada y la devolución al hipotecado de las cantidades cobradas de más por su aplicación. Es decir, el banco debe devolver al cliente los intereses cobrados de más desde la contratación del préstamo.

La cuestión es que este tipo de cláusulas han sido declaradas nulas por muchos juzgados por los siguientes motivos:

• Porque el banco no explicó a sus clientes que se incluía ese tipo de cláusula en su hipoteca.
• Porque el banco, en el momento en que se firmó el préstamo hipotecario, no cumplió con una serie de garantías que la ley prevé para los consumidores, como que exista una oferta vinculante previa con todas las condiciones del préstamo, incluida la cláusula suelo.
• Porque la cláusula suelo es abusiva, en el sentido de que únicamente limita el riesgo del banco al incluir una cláusula suelo que limita la bajada de los tipos, pero no así el del cliente en cuanto a la subida del interés, ya que el techo que se venía estableciendo generalmente era del 12 o 15%, que son valores completamente irreales y que, estadísticamente nunca se van a dar.

¿PUEDO CONSEGUIR QUE ELIMINEN MI CLÁUSULA SUELO Y RECUPERAR LAS CANTIDADES PAGADAS DE MÁS?

Como hemos anticipado, en los últimos años se han tramitado gran cantidad de procedimientos frente a diferentes entidades bancarias, por la inclusión de cláusulas suelo en las hipotecas de sus clientes. En general, este tipo de procedimientos tienen éxito en los Juzgados, que mayoritariamente dan la razón a los afectados.

Asimismo, hay que tener en cuenta que, a raíz del gran número de resoluciones judiciales a favor de los clientes, algunas entidades, tras los correspondientes trámites de reclamación, acceden a renegociar las condiciones de las hipotecas con sus clientes, eliminando o reduciendo este tipo de cláusulas.

Dicho esto, lo cierto es que ha venido existiendo y todavía hoy existe cierta discrepancia en cuanto a los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula suelo, concretamente sobre si la entidad bancaria debe devolver al cliente todas las cantidades cobradas de más por aplicación de la cláusula, o bien, si debe limitarse a no aplicarla desde la sentencia que declare su nulidad.